단독주택지 마련에 성공했다면 이제는 집을 짓는 일에 나설 차례다.이미 만들어진 주택을 사는 것이 아니라 자신의 취향에 맞게 건축한 집에 산다는 것은 단독주택지 소유자만의 특권이다.
기본적인 건축원리나 지방자치단체가 제시한 건축조건에 부응한다면 자기 마음대로 집을 짓고 살 수 있다.방의 개수 등 내부 구조는 물론 정원의 위치와 크기까지 스스로 결정하면 된다.
집을 짓기 전에 고려해야 할 점은 크게 세 가지.얼마를 들여 얼마나 크게 짓느냐다.건축법에서는 아무리 개인 소유의 땅이라고 해도 집의 규모를 마음대로 할 수 없도록 제한하고 있다.
규정에 어긋나게 큰 집을 지으려 했다가는 건축 자체가 불가능해진다.건축비가 얼마나 소요될지도 핵심 체크 포인트다.
원하는 대로 집을 지을 수 있다고 해서 창의력을 지나치게 발휘하는 것도 바람직하지 않다.실제 거주에 불편함이 없어야 하고 만약의 사태에 대비해 팔 수 있다는 사실도 염두에 둬야 한다.
단독주택은 환금성이 떨어지는데 너무 독특하게 지어놓으면 사겠다는 사람을 찾을 수 없게 된다.
◆주거전용은 용적률 80~100%
단독주택지는 주거전용용지와 1층에 상가를 둘 수 있는 점포주택용지 등 두 종류로 나뉜다.주거전용용지는 2층까지 건축이 가능하며 두 세대가 생활할 수 있다.
건물의 연면적은 지방자치단체의 조례나 지구단위계획에 따라 차이가 있지만 일반적으로 건폐율 50~60%에 용적률 80~100%가 적용된다.
건폐율이란 전체 대지면적에서 건물의 바닥면적이 차지하는 비율이다.건폐율이 50%면 300㎡의 택지를 확보했을 때 건물의 바닥면적이 150㎡를 넘어서는 안 된다.쉽게 말해서 땅의 절반을 정원이나 주차장처럼 건물이 없는 곳으로 놔둬야 한다는 뜻이다.
용적률은 건물 연면적의 총합을 대지면적으로 나눈 것이다.용적률 100%를 적용받았다면 1층과 2층의 연면적을 합한 면적이 땅의 크기가 된다.연면적을 계산할 때 지하층은 포함되지 않는다.
점포주택용지는 보통 3층까지 지을 수 있고 경우에 따라서는 4층까지도 가능하다.점포주택용지도 건폐율은 50~60% 수준으로 주거전용용지와 같지만 층수가 늘어나 용적률은 150~180%로 높은 편이다.
◆건물 바닥면적 100㎡ 넘으면 허가 필요
집을 짓는 데는 절차가 있다.먼저 건축설계사무소를 찾는 것이 순서다.건축설계사무소에서 자신의 라이프 스타일에 걸맞은 청사진을 만든다.청사진에는 공간배치 내용부터 평면계획,마감재 등 집을 짓는 데 필요한 모든 내용이 담기게 된다.
다음으로는 시장과 군수 등 지자체장으로부터 건축허가를 받아야 한다.건물의 바닥면적이 100㎡ 이하라면 신고만으로도 공사에 들어갈 수 있지만 100㎡ 이상일 때는 건축허가가 필요하다.
허가를 위해서는 건축사가 설계한 도면이 있어야 하고 공사 감리자를 지정해야 한다.바닥면적 100㎡ 미만은 동장 또는 읍면장에게 신고만 하면 된다.
설계와 허가를 마치면 착공에 들어간다.다음에는 건물을 짓고 상하수도 가스 전기 등 기반시설을 갖춘 뒤에는 사용승인을 얻어야 한다.공사를 마치고 각종 세금을 내면 비로소 등기가 가능하고 입주를 할 수 있다.
◆건축비는 주거전용이 약간 비싸
건축비는 주거전용주택의 경우 1㎡당 120만~150만원 정도를 감안해야 한다.3.3㎡(1평)기준으로는 400만~500만원 선이다.
점포겸용주택은 1층의 상가 인테리어 비용이 적게 들기 때문에 주거전용주택보다 약간 저렴한 100만~120만원 선이다.전문가들은 이 정도 건축비를 책정하면 웬만한 고급 아파트와 비교해도 손색이 없는 집을 지을 수 있다고 설명한다.
하지만 실제 입주까지 소요되는 전체 건축비는 이보다 조금 더 들게 마련이다.설계ㆍ감리비와 기타 부대 공사비가 추가되는 탓이다.
한국토지공사가 경기도 시흥시 능곡지구의 주거전용단독주택을 예로 들어 산출한 건축비 내역을 보면 이해하기 쉽다.이 사례는 대지면적 202㎡에 지하 1층(주차장) 지상 2층 규모의 벽돌집을 지는 것이다.
건폐율 50%에 용적률 95%를 적용받아 건축면적 100㎡,연면적 193㎡(주차장 제외)짜리 집을 짓는다고 가정할 때 토지공사가 예상한 총 사업비는 3억원 정도다.주거부문 건축비는 2억3160만원(193㎡X120만원)이지만 설계ㆍ감리비 및 기타 공사비가 3500만원 정도 추가되고 지하 주차장(4대) 건설비용도 든다.
점포주택 건축비 계산법도 마찬가지다.연면적(㎡)에 1㎡당 건축비를 곱하고 여기서 나온 금액의 10% 안팎의 돈을 더하면 대략적인 공사비를 추정할 수 있다.
◆지구별 건축조건 미리 확인해야
집을 지을 때는 자녀들의 성장을 고려해야 한다.식구가 많은데도 건축허가를 받지 않기 위해 집의 규모를 줄이면 나중에 불편을 겪게 된다.노인이 있다면 설계에서부터 마감재나 조명까지 세심한 배려가 필요하다.
벽은 가급적 직사각형에 가깝게 하는 것이 좋다.곡선이 있거나 들쑥날쑥하면 공사비가 많이 들 뿐만아니라 지붕이 복잡하게 돼 비가 샐 수 있기 때문이다.또 향후에 증축을 할 수도 있으므로 건물의 배치를 사전에 고려해야 한다.
택지지구에 따라 필지별로 지붕의 경사도나 색채 또는 처마길 등을 지정하기도 하므로 조건 등을 별도로 확인해야 한다.
업계 관계자는 "건축도면에서는 사용자재의 색상과 제조사와 같은 내용이 명시되지 않기 때문에 마감재를 둘러싸고 시공업자와 분쟁을 겪지 않으려면 시공 전에 샘플을 받아 정확하게 선정해 주는 것이 좋다"고 말했다.
박종서 기자 cosmos@hankyung.com
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