<포럼>주택시장의 ‘미분양 대란’과 해법

지방의 아파트 미분양이 심상찮다. 신고하지 않은 부분까지 포함하면 전국의 미분양 아파트는 18만채에 이른다. 이에 따라 지방 건설업체의 부도가 속출하고 있다. 올 들어 건설부문의 부도업체 누적치에서 72%가 지방 업체이고, 지난 10월 부도 건설업체 중 지방 업체는 서울 업체의 2배에 이른다. 문제는 지방 주택시장의 침체가 장기화할 가능성이다. 건설업 비중이 상대적으로 높은 지방의 주택경기 위축은 지역경제 전반에 깊은 주름살을 만들게 된다. 따라서 지방 주택시장의 건강성을 되찾기 위한 지역별 맞춤형 종합대책이 시급하다.

지방 주택시장의 위축은 수도권 집값을 잡기 위해 도입된 보유세 및 양도세 강화, 주택담보대출 강화, 분양가 상한제 등의 규제가 불러온 부메랑 효과다. 수도권 규제를 피해 대형 건설업체들이 지방으로 대거 옮겨왔지만, 지방경제의 취약성 위에 규제로 꽁꽁 묶인 시장 수요의 부족이 부메랑 효과를 키웠다. 부메랑 효과가 각별히 지방으로 집중된 까닭은 지방주택시장의 공급부문에서 찾을 수 있다. 주택소유율, 1000명당 주택수 등의 측면에서 볼 때 지방의 주택 공급 수준은 이미 높았지만, 최근 수년간 연간 28만∼29만가구의 주택이 지속적으로 공급됐다. 이는 곧 과잉공급을 불러왔다.

고분양가로 신규주택 공급 가격이 재고주택에 비해 높은 상태에서 주택 보유자들의 교체 수요가 위축되고, 이것이 과잉 공급과 맞물리면서 미분양이 속출하고 있다. 여기에 최저가 낙찰제 적용범위 확대 등과 같은 제도적 요인이 지방 건설업체의 경쟁력을 떨어뜨리는 매개 조건이 됐다. 크게 보면, 지방 주택시장의 위축은 7∼8년을 주기로 하는 조정국면과 맞물려 있다. 주택시장은 이미 2004년부터 조정을 받아 왔던 터다. 여기에 분양가 상한제, 청약가점제 도입으로 기존 물량이 일시에 시장으로 쏟아지지만 소비자들이 관망하면서 생긴 단기적 수급 불균형이 촉매 역할을 했다.

따라서 지방 주택시장의 건전화를 위해선 종합적인 처방이 필요하다. 이는 구조조정을 연착륙시키는 틀 속에서 강구돼야 한다. 먼저, 단기적으로 지방 거주 실수요자를 대상으로 주택거래가 활성화될 수 있도록 규제의 선별적 완화가 필요하다. 가령, 지방 거주 주택 실수요자에 대해선 담보대출 조건을 완화해주고, 전매제한 기간을 줄여주며, 보유 과세대상 주택가격을 상향 조정하고, 1가구1주택 장기 보유자에 대해 양도세율을 낮춰주는 등의 규제완화를 지역별로 차등, 허용해야 한다.

미분양 물량에 대해서는 중앙 및 지방정부나 주택공사 등이 매입해 공공임대주택 등으로 활용하거나, 민간펀드를 조성해 민간임대로 전환시키는 방안이 보다 적극적으로 강구돼야 한다. 그러나 공공의 역할은 저소득층을 위한 임대주택이나 주택바우처 등의 배분과 같은 주거복지부문에 우선하고 나머지는 민간에 맡겨야 한다.

정부는 지방주택종합계획을 세우고 이를 근거로 지방의 건설산업 전반을 조정해야 한다. 국내총생산에서 건설투자는 16.2%를 차지하고 있는데, 이는 경제협력개발기구(OECD) 평균의 2∼3배 규모다. 과잉화한 건설산업의 건전화를 위해선 부실 업체의 퇴출과 업종 전환을 유도해 지역별 건설산업의 적정 규모를 유지하면서 지방 건설업체의 기술 및 가격 경쟁력을 대폭 향상시켜야 한다.

단기적으로 각종 부담금의 완화, 기술혁신 지원, 공동도급의 참여 확대, 최저가 낙찰제의 탄력적 운용 등과 같이 지방 중소 건설업체를 위한 맞춤형 제도 개선이 강구돼야 한다. 아울러 지역의 공공부문 발주공사(예, 혁신도시사업)에 대해선 지역업체들의 참여가 현재보다 훨씬 더 확대돼야 한다.

[[조명래 / 단국대 교수·도시계획학]]

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